Spis treści
Sprzedaż mieszkania lub domu wymaga wizyty w kancelarii w celu sporządzenia aktu notarialnego, który przenosi własność na nabywcę. Strony transakcji muszą jednak wcześniej przedstawić odpowiedni komplet dokumentów. Udokumentowanie tożsamości, prawa własności i dokładnego stanu prawnego nieruchomości to warunek konieczny do przeprowadzenia tej czynności. Brak wymaganych zaświadczeń czy odpisów uniemożliwia przygotowanie umowy, co prowadzi do konieczności przełożenia zaplanowanego terminu.
Dane niezbędne do sporządzenia aktu i dokumenty potwierdzające własność
Zanim notariusz przystąpi do przygotowania projektu umowy, weryfikuje podstawowe dane stron transakcji. Konieczne jest podanie imion, nazwisk, imion rodziców, numerów PESEL oraz numerów ważnych dokumentów tożsamości. Istotnym elementem jest również określenie stanu cywilnego. Wynika to z faktu, że ustrój majątkowy małżeński bezpośrednio wpływa na możliwość swobodnego dysponowania majątkiem. Dla samej nieruchomości podaje się numer księgi wieczystej, dokładny adres oraz powierzchnię użytkową. Jeśli w transakcji bierze udział pełnomocnik, konieczne jest okazanie oryginału pełnomocnictwa notarialnego o odpowiednim zakresie umocowania.
Przeczytaj również: Czym się różni umowa deweloperska od umowy przedwstępnej?
Głównym dokumentem potwierdzającym prawo zbywcy do lokalu lub gruntu jest podstawa nabycia nieruchomości. Może to być wypis aktu notarialnego z poprzedniej umowy sprzedaży czy umowy darowizny. Jeśli zbywca odziedziczył majątek, podstawę stanowi prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia. Notariusz analizuje także aktualny odpis z księgi wieczystej. W przypadku obciążeń strony przedkładają zaświadczenia o braku zaległości w opłatach administracyjnych i podatkach od nieruchomości. Nabywcy często oczekują również zaświadczenia o wymeldowaniu wszystkich osób. Dodatkowo przy umowach zbycia konieczne bywa okazanie ważnego świadectwa charakterystyki energetycznej budynku. Kancelaria Notarialna Notariusz Marcin Ślizak weryfikuje kompletność wymienionych dokumentów na etapie wczesnego przygotowywania projektu aktu. Pozwala to wyeliminować ewentualne braki formalne jeszcze przed wyznaczonym spotkaniem stron.
Przeczytaj również: Notariusz a proces zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym
Zakres wymaganych załączników różni się w zależności od rodzaju zbywanego mienia. Przy sprzedaży lokalu mieszkalnego z wyodrębnioną księgą wieczystą proces weryfikacji opiera się głównie na jej odpisie i podstawie nabycia. Sytuacja wygląda inaczej przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. W tym wariancie wymagane jest zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o przysługującym prawie i braku zaległości czynszowych.
Przeczytaj również: Jakie skutki dla spadkobierców ma akt poświadczenia dziedziczenia po ustaleniu kręgu spadkobierców
Zbycie nieruchomości gruntowych, w tym domów jednorodzinnych oraz działek budowlanych, wiąże się z urzędowymi rejestrami. Brak wypisu z rejestru gruntów lub wyrysu z mapy ewidencyjnej blokuje możliwość sporządzenia aktu zbycia działki. Gdy właściwym miejscem podpisania umowy jest na przykład kancelaria notarialna w Będzinie, strony transakcji dostarczają wypisy z rejestrów prowadzonych przez odpowiednie miejscowo urzędy miast lub starostwa powiatowe. W przypadku działek budowlanych istotne jest również zaświadczenie o przeznaczeniu terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Sprzedaż gruntów rolnych rodzi z kolei konieczność weryfikacji prawa pierwokupu, które często przysługuje określonym instytucjom państwowym.
Częstą przeszkodą są niekompletne akta spadkowe, zwłaszcza gdy zbywca nie uregulował w pełni spraw po zmarłych krewnych. Opóźnienia wynikają też z nieujawnionych obciążeń hipotecznych. Wymagają one uzyskania z banku promesy wykreślenia hipoteki lub oficjalnej zgody na jej wcześniejszą spłatę. Przy zbywaniu wyłącznie części udziałów we współwłasności, procedura często wymaga wykazania braku skorzystania z prawa pierwokupu przez pozostałych uprawnionych.
Zgodność dokumentacji ze stanem prawnym nieruchomości
Dokumenty zebrane i zweryfikowane odpowiednio wcześnie pozwalają na płynne przeprowadzenie czynności. Sytuacja ulega jednak komplikacji, gdy treść księgi wieczystej nie pokrywa się z faktycznym stanem prawnym. Wszelkie wzmianki o roszczeniach, nieujawnionych prawach osób trzecich czy niezgodnościach w powierzchni gruntu budzą wątpliwości. Takie rozbieżności wymagają od notariusza przeprowadzenia pogłębionej analizy prawnej przed udostępnieniem gotowego projektu umowy.
Zdarza się, że weryfikacja ujawnia pilną konieczność sprostowania wpisów w księdze wieczystej. Niekiedy pojawia się potrzeba uzyskania dodatkowych oświadczeń, co wymusza wizyty w instytucjach państwowych i wydłuża procedurę przeniesienia własności. Ostatecznie sprawne sporządzenie aktu notarialnego zależy przede wszystkim od absolutnej spójności przedłożonych zaświadczeń z rzeczywistym stanem prawnym. Właściwe skompletowanie materiałów minimalizuje ryzyko wstrzymania transakcji i pozwala na terminowe sfinalizowanie sprzedaży wybranej nieruchomości.
Dziękujemy za ocenę artykułu
Błąd - akcja została wstrzymana
